Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2026 Güncel Tahliye Yolları

Kiraya veren, sözleşme süresinin dolması veya daha yüksek kira alma isteği gerekçesiyle konut ya da çatılı işyeri kiracısını tahliye edemez. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerden birinin gerçekleşmesi ve o sebebe özgü sürelerin izlenmesi gerekir. Uygulamada davaların önemli bölümü esastan değil, süre yönünden reddedilir.

Bu yazıda tahliye sebeplerini, her birinin kendi süre rejimini ve Yargıtay'ın süre denetimini nasıl yaptığını emsal kararlarla ele alıyoruz.

Tahliye sebepleri ve süreleri

Sebep	Dayanak	Kritik süre
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	TBK m. 315	İhtarda en az 30 gün süre verilir
İki haklı ihtar	TBK m. 352/2	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
Kiraya verenin ihtiyacı	TBK m. 350	Sürenin bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m. 351	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim
Tahliye taahhüdü	TBK m. 352/1	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay
On yıllık uzama süresi	TBK m. 347	3 ay önceden fesih bildirimi

Sürenin kamu düzeninden sayılması

Tahliye davalarında dava açma süresi, taraflar ileri sürmese dahi mahkemenin resen gözeteceği bir husustur. Yargıtay bu noktayı istikrarlı biçimde vurgular:

"Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."

Sürenin hesabı ise sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi bilinmeden yapılamaz. Aynı içtihat çizgisinde:

"Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur."

Buradaki pratik sonuç şudur: sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğu tartışmalıysa, mahkeme süre yönünden ret kararı vermeden önce delilleri toplamak zorundadır. Yargıtay, bu incelemeyi yapmadan verilen ret kararlarını bozmaktadır:

"Bu durumda Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı ihtarla en az otuz günlük süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir. İhtarnamenin gönderilmesi zorunludur; doğrudan dava açılamaz.

"Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren kira sözleşmesini fesih edebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir."

Aynı kararda, ihtar süresinin bitimini izleyen dönemde açılan davanın süresinde sayılacağı belirtilmiştir:

"Dava ihtar süresinin bitimini müteakip 21.08.2014 tarihinde süresinde açıldığından işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı bulunmayan gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değildir."

İki haklı ihtar

Uygulamada en çok hata yapılan sebep budur. Şartları Yargıtay şöyle formüle eder:

"İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir."

Dava süresi ayrıca sınırlıdır:

"Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur."

İki haklı ihtarın oluşmadığı hâller

İki nokta davayı doğrudan düşürür. Birincisi, muacceliyet kaydı bulunan sözleşmelerde alacağın bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi:

"Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir."

İkincisi, henüz muaccel olmamış alacak için takip başlatılması:

"Bu nedenle davacı tarafından iki haklı ihtara konu edilen kira alacağı muaccel hale gelmeden başlatılan icra takipleri ile talep edilmiş olduğundan mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye isteyebilir. Ancak bildirimin süresi kesindir ve sonradan telafi edilemez:

"Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir."

On yıllık uzama süresi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada da bildirim süresi kritiktir. Süresiz hâle gelmiş sözleşmelerde fesih bildiriminin dönemin bitiminden belirli süre önce tebliği aranır:

"Bu durumda Türk Borçlar Kanununun 328/1-2 maddeleri uyarınca süresiz hale gelen sözleşme için fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi, davanın da 6 aylık sürenin sonunda açılması gerekir."

Dosya hazırlığında sıra

Tahliye dosyasında izlenmesi gereken sıra şudur: önce sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi belgeyle sabitlenir, ardından ileri sürülecek sebep belirlenir, o sebebe özgü ihtar veya bildirim usulüne uygun biçimde tebliğ edilir, son olarak dava sebebe özgü süre içinde açılır. Sıra bozulduğunda esas incelemeye geçilmeden ret kararı verilmesi kuvvetle muhtemeldir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mıdır?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, süre bitiminde kendiliğinden sona ermez; kanunda sayılan sebeplerden biri bulunmadıkça uzar. Kiraya verenin yalnızca sürenin dolmuş olmasına dayanarak tahliye istemesi mümkün değildir.

Tahliye davasında süre kaçırılırsa ne olur?

Dava esastan incelenmeden reddedilir. Süre kamu düzenine ilişkin olduğundan davalı bu itirazı ileri sürmese dahi mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Sebep haklı olsa bile süre geçmişse sonuç değişmez.

İki haklı ihtar için ihtarların icra takibi yoluyla yapılması yeterli midir?

Ödeme emri de yazılı ihtar yerine geçebilir; ancak alacağın takip tarihinde muaccel olmuş olması gerekir. Muaccel olmadan başlatılan takip iki haklı ihtar şartını oluşturmaz.

Muacceliyet kaydı varsa iki haklı ihtar hiç oluşmaz mı?

Muacceliyet kaydı bulunan sözleşmelerde muaccel hâle gelen kira alacağının tamamının tek ihtarla istenmesi gerekir. Alacağın bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi iki haklı ihtar sayılmaz.

Yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırırsa hakkı büsbütün düşer mi?

Edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimde bulunulmaması hâlinde bu sebebe dayalı tahliye isteme imkânı ortadan kalkar; eksiklik sonradan giderilemez. Kiraya veren sıfatıyla sözleşme sonundaki genel imkânlar ise ayrıca değerlendirilir.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; bu nedenle sürelerin hesabında arabuluculuk aşamasının da gözetilmesi gerekir.

Sonuç

Tahliye davalarında belirleyici olan çoğu zaman sebebin haklılığı değil, o sebebe özgü sürenin doğru izlenmesidir. Her sebep kendi ihtar, bildirim ve dava süresine sahiptir; biri diğerinin yerine geçmez. Sözleşmenin başlangıç tarihi belgelenmediğinde ise sürenin hesabı baştan tartışmalı hâle gelir.

Dosyaya konulacak asgari belgeler şunlardır: kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği, ihtarname ve tebliğ mazbatası, ödeme kayıtları ve varsa icra takip dosyası. Bu dört belge tamam olduğunda süre denetimi sizin lehinize yapılabilir hâle gelir.

İlgili konular: kira tespit davası ve 5 yıl kuralı, ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350), depozito iadesi ve mahsup şartları.

Caseon AI ile

Tahliye dosyalarında sebep ve süre eşleşmesi kritiktir. Somut olayınıza en yakın kararı sebebe göre arayın, gerekçenin ilgili paragrafını künyesiyle dilekçenize taşıyın. İçtihat aramayı inceleyin