Yükleniciden Daire Satın Alma: Tapu Talebi ve Halefiyet

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciden daire satın alan kişi, tapuyu arsa sahibinden ister. Ancak bu talebin kaderi kendi iyiniyetine değil, çoğu zaman yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine bağlıdır.

Bu yazıda halefiyet ilkesini, inşaatın tamamlanma oranının rolünü ve iyiniyet karinesine ilişkin güncel içtihat gelişmesini emsal kararlarla ele alıyoruz.

Temel kural: halef, devredenden fazlasını isteyemez

Yüklenicinin arsa payına hak kazanması edimini ifa etmesine bağlıdır:

"Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir."

Üçüncü kişi bu hakkı devraldığında aynı şarta tabi olur:

"Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden 3.kişi onun halefi durumundadır ve o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir."

Hukuk Genel Kurulu bu sonucu açıkça formüle eder:

"Yüklenicinin yasal olarak edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle kendisinin talep edemeyeceği bir hakkı, sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir."

Alıcı bakımından pratik sonuç

Durum	Tapu talebi	Alternatif
Yüklenici edimini tamamlamış	Arsa sahibinden istenebilir	—
İnşaat eksik ama ileri seviyede	Eksikliğin giderilmesi koşuluyla değerlendirilir	Bedel tamamlama
Edim hiç ifa edilmemiş	Reddedilir	Yükleniciye karşı verdiğini geri isteme

Son ihtimalde alıcının başvuracağı yol arsa sahibi değil, yüklenicidir:

"Bize göre sadece verdiğini geri isteme hakkı olup,onu da yükleniciye karşı ileri sürebilir."

Aynı kararda, kaçak yapıdan daire alan kişinin durumu bakımından da bir değerlendirme yer alır:

"Olayımızda da,davacının kaçak binada Yükleniciden daire satın alınmayacağını bilmesi gerekirdi."

İyiniyet karinesi: güncel gelişme

Yakın tarihli bir kararda, tapuya güvenerek yükleniciden pay veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetinin kanun gereği karine sayılacağı vurgulanmıştır:

"TMK'nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir."

Karine, ispat yükünü yer değiştirir: alıcı iyiniyetini ispatlamak zorunda değildir; aksini iddia eden taraf kötüniyeti ispatlar. Aynı kararda içtihadı birleştirme kararının usuli kazanılmış hakka etkisine de değinilmiştir:

"İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir."

Bu, derdest dosyalar bakımından önemlidir: içtihadı birleştirme kararı, önceki bozmaya rağmen uygulanır.

Satın almadan önce yapılacak kontroller

1. Tapu kaydı. Arsa payı yüklenici adına tescilli mi, yoksa yalnızca sözleşmeden doğan kişisel hak mı devrediliyor?
2. İnşaat seviyesi. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve fiilî tamamlanma oranı.
3. Kat karşılığı sözleşmenin kendisi. Yükleniciye hangi bağımsız bölümlerin bırakıldığı ve devir koşulları.
4. Arsa sahibi ile yüklenici arasında derdest dava. Fesih davası varsa alım riski yüksektir.
5. Ödemelerin belgelenmesi. Ödeme banka üzerinden yapılmalı; verdiğini geri isteme hakkının kullanılabilmesi buna bağlıdır.

Sık Sorulan Sorular

Yükleniciden daire aldım, tapuyu arsa sahibinden isteyebilir miyim?

Yüklenici edimini yerine getirmişse evet. Yüklenicinin hakkını devralan üçüncü kişi onun halefi olduğundan, yüklenicinin talep edemeyeceği bir hakkı halefi de talep edemez.

İnşaat yarım kaldı, param ne olacak?

Bu durumda tapu talebi reddedilebilir. Yargıtay'a göre alıcının verdiğini geri isteme hakkı bulunur ve bu hak yükleniciye karşı ileri sürülür.

İyiniyetli olduğumu ben mi ispatlayacağım?

Hayır. Yakın tarihli içtihada göre tapuya güvenerek yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyeti kanun gereği karine olarak kabul edilir; aksini iddia eden ispatla yükümlüdür.

Kaçak yapıdan daire alırsam ne olur?

Ruhsatsız yapıdan alım yapılırken alıcıdan beklenen özen artar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında, kaçak binada yükleniciden daire satın alınmayacağının bilinmesi gerektiği değerlendirmesi yer almaktadır.

Sözleşme feshedilirse benim hakkım ne olur?

Kat karşılığı sözleşmenin feshi hâlinde yüklenicinin hakkı ortadan kalkacağından, halef sıfatıyla ileri sürülen tapu talebi de dayanaksız kalır. Bu nedenle alım öncesi derdest fesih davası araştırılmalıdır.

İnşaatın tamamlanma oranı neden önemli?

Yüklenicinin edimi ifa edip etmediği değerlendirilirken tamamlanma oranı esas alınır. Eksikliğin giderilebilir nitelikte olması hâlinde talebin koşullu kabulü gündeme gelebilir.

Sonuç

Yükleniciden daire alımında alıcının konumu kendi iyiniyetinden çok yüklenicinin ifa durumuna bağlıdır. Halefiyet ilkesi gereği devralınan hak, devredenin hakkından güçlü olamaz. Bu nedenle alım öncesi araştırmanın merkezinde yüklenicinin edim durumu yer almalıdır.

Buna karşılık iyiniyet karinesi alıcı lehine önemli bir denge kurar: tapuya güvenerek alım yapan kişinin iyiniyetini ispat yükü karşı tarafa geçer. Uyuşmazlık çıktığında ödemelerin banka kayıtlarıyla belgelenmiş olması, hem iyiniyeti hem de geri isteme hakkını destekler.

İlgili konular: tapu iptali ve tescil davası, muhdesatın aidiyetinin tespiti, ecrimisil ve kullanım uyuşmazlıkları.

Caseon AI ile

İnşaat sözleşmelerinde halefiyet ve ifa değerlendirmesi somut dosyaya göre değişir. Bu noktalar üzerinden emsal arayın; gerekçenin ilgili paragrafını künyesiyle dilekçenize taşıyın. İçtihat aramayı inceleyin