Üst Kattan Su Sızıntısı: Sorumluluk ve Tazminat

Üst kattaki dairenin tesisatından sızan su alt kattaki bağımsız bölüme zarar verdiğinde, ilk soru "kim ödeyecek" değildir. İlk soru şudur: zarar ortak yerden mi, yoksa bağımsız bölümden mi kaynaklanıyor? Sorumluluk rejimi tamamen bu ayrıma bağlıdır.

Bu yazıda kaynak tespitinin neden davanın merkezinde olduğunu, ortak yer zararında arsa payı paylaşımını ve bilirkişi raporundan beklenen içeriği emsal kararlarla ele alıyoruz.

İki kaynak, iki farklı sorumluluk

Zararın kaynağı	Sorumlu	Paylaşım
Bağımsız bölüm tesisatı	O bölümün maliki	Tamamı
Ortak yer (ana boru, kolon, çatı)	Tüm kat malikleri	Arsa payı oranında
Her ikisi birlikte	Ayrı ayrı belirlenir	Kaynağa göre bölünür

Kaynak tespiti tereddüde yer bırakmamalı

Yargıtay, kaynağın kesin biçimde ayrıştırılmasını arar:

"Bu durumda mahkemece zararın hangilerinin ortak alandan hangilerinin ise davalının maliki bulunduğu bağımsız bölümden kaynaklandığının hiçbir tereddüte yol açmayacak şekilde tespit edilmesi ve sorumluluk miktarlarının buna göre belirlenmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Bu, dava açılmadan önce delil tespiti yaptırmanın en güçlü gerekçesidir. Sızıntı onarıldıktan sonra kaynağın belirlenmesi güçleşir; onarımdan önce tespit yaptırılması dosyanın belkemiğini oluşturur.

Ortak yer kaynaklıysa: arsa payı oranında paylaşım

Zarar ortak yerden doğmuşsa, sorumluluk tek bir kat malikine yüklenemez. Bedel, davacı da dâhil olmak üzere tüm kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır:

"Buna göre mahkemece ortak yerlerden kaynaklanan arızanın davacının bağımsız bölümünde oluşturduğu zararın bedelinin kat maliklerinden (davacı da dahil olmak üzere) arsa payları oranında paylaşılması ve onlardan tahsili gerekirken davanın tümden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Parantez içindeki ifade davacı bakımından önemlidir: kendi arsa payına düşen kısmı kendisi üstlenir, kalan kısmı diğer maliklerden talep eder. Ortak yer kaynaklı zararda davanın tümden reddi ise bozma sebebidir.

Bilirkişi raporunda aranan içerik

Rapor, "zarar vardır" demekle yetinemez. Kalem kalem hesap yapılması gerekir:

"Zararın kaynağı tespit edildikten sonra davacının ne gibi zararlara uğradığı ve zararların miktarı tek tek açıklanmak suretiyle denetime ve hükme elverişli uzman bilirkişiden rapor alınarak oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir."

Rapora itiraz ederken de aynı ölçüt kullanılır: hangi zarar kaleminin hangi kaynağa bağlandığı gösterilmemişse, rapor denetime elverişli değildir.

Dosya hazırlığında sıra

1. Onarımdan önce delil tespiti. Sulh hukuk mahkemesinden tespit istenir; sızıntının kaynağı ve zararın kapsamı bu aşamada belirlenir.
2. Yöneticiye ve kat malikine yazılı bildirim. İhtarname, hem temerrüt hem de bilgilendirme bakımından kayda geçer.
3. Kaynağa göre husumet. Bağımsız bölüm kaynaklıysa o malike, ortak yer kaynaklıysa tüm kat maliklerine yöneltilir.
4. Zarar kalemlerinin belgelenmesi. Boya, parke, mobilya, elektronik eşya — her kalem ayrı ayrı, fatura ve fotoğrafla.
5. Kalem bazlı bilirkişi raporu talebi. Kaynak-zarar eşleşmesi açıkça istenir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Talep, kat malikleri arasındaki ilişkiden değil de genel haksız fiilden kaynaklanıyorsa görev değerlendirmesi ayrıca yapılır; bu nedenle dilekçede hukuki sebep açıkça gösterilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Üst komşum onarımı reddediyor, ne yapmalıyım?

Öncelikle onarımdan önce delil tespiti yaptırılmalıdır. Kaynak tespit edilmeden açılan davada zararın hangi bölümden doğduğu ortaya konulamaz ve dava sonuçsuz kalabilir.

Zarar ortak borudan kaynaklanıyorsa kim öder?

Tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. Davacı kat maliki de kendi payına düşen kısmı üstlenir; kalanını diğer maliklerden talep eder.

Yöneticiye dava açabilir miyim?

Yönetici, ortak yerlerin bakımından sorumlu olsa da tazminatın muhatabı kural olarak kat malikleridir. Yöneticinin ihmali ayrıca değerlendirilebilir; bu nedenle bildirim yazılarının yöneticiye de yapılması ve kayıt altına alınması önerilir.

Kiracıyım, zararımı kimden isteyebilirim?

Eşyalarınızda oluşan zarar için sorumlu kişiye doğrudan talepte bulunabilirsiniz. Bağımsız bölümün kendisinde oluşan zarar ise malike aittir; bu nedenle kiracı ve malikin talepleri ayrı ayrı değerlendirilir.

Sigortadan tahsil edebilir miyim?

Konut sigortası poliçesi su hasarını kapsıyorsa sigortadan tahsil mümkündür. Sigorta ödeme yaptığında halefiyet uyarınca sorumluya rücu edebilir; bu nedenle poliçe kapsamının önceden kontrol edilmesi gerekir.

Zamanaşımı süresi nedir?

Haksız fiile dayalı tazminat taleplerinde zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren işleyen süreler uygulanır. Sürekli sızıntı hâllerinde başlangıç tarihi tartışmalı olabildiğinden, tespit tarihinin dosyada bulunması önemlidir.

Sonuç

Su sızıntısı dosyalarında davanın kaderini belirleyen tek teknik unsur kaynak tespitidir. Kaynak ayrıştırılmadığında ne husumet doğru yöneltilebilir ne de sorumluluk oranı belirlenebilir; sonuç çoğu zaman eksik inceleme nedeniyle bozma olur.

Bu nedenle sıra şudur: onarım yapılmadan delil tespiti aldırılır, kaynak ortak yer/bağımsız bölüm olarak ayrıştırılır, husumet buna göre yöneltilir ve bilirkişiden kalem bazlı, denetime elverişli rapor talep edilir.

İlgili konular: kira ilişkisinde tahliye sebepleri, hor kullanma ve depozito mahsubu, paydaşlar arasında kullanım uyuşmazlıkları.

Caseon AI ile

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ortak yer / bağımsız bölüm ayrımı sonucu belirler. Bu nokta üzerinden emsal arayın; gerekçenin ilgili paragrafını künyesiyle dilekçenize taşıyın. İçtihat aramayı inceleyin